房贷利率测算及应用
利率计算公式
房贷是常见的金融产品，按照不同银行的政策和利率计算方法，不同的还款方式会影响月供金额和还款周期。房贷利率计算公式如下：
月供金额 = 总贷款额×月利率×（1+月利率）^ 还款月数 ÷（1+月利率）^ 还款月数 - 1
其中总贷款额，月利率和还款月数是不变的参数，而还款方式影响计息方式和成本，也会影响最终的月供金额。
等额本息还款方式
定义：等额本息还款方式是指按照相同还款额度、相同还款期限和相同利率的原则，每月还款中包含相应的本金和利息。
在等额本息还款中，每月还款额是固定的，定期还本与还息的比例也是确定的。一般而言，银行规定还款周期1至30年，漂白后每月还款按照还款期限进行平均分配，主要以月份为计量单位。例如，一笔30万的贷款，在25年的还款期限内，假设月利率为0.6%，按等额本息还款方式来计算其月供金额，计算公式如下：
月供金额 = 300000×0.6%×（1+0.6%）^ 300 ÷（1+0.6%）^ 300 - 1 = 1772.77元
在等额本息还款方式下，从借款日起银行先从月供中扣除利息，再扣除相应的本金。在最初的还款月份里，大部分月供金额都用于支付利息，随着还款周期的不断推进，每月偿还的本金占比也会越来越高。这种还款方式的优点在于，整个还款过程比较清晰明了，借款人可更好地规划自己的收支，并且整个还款过程中每月财务压力得到平滑化改善，同时还减轻了风险。
等额本金还款方式
定义：等额本金还款方式是指按照相同的期限、相同的利率和相同的总额，将总贷款额平均分成若干份进行逐月偿还。
在等额本金还款中，每月还款额是逐渐递减的，由于还款周期一旦设定就无法改变，所以整个还款过程中的月供计算方法是固定的。银行规定的还款周期通常为1至30年，每月还款金额由还款期限和总贷款额确定，但是由于每月偿还的本金都一样，所以由于收取利息的基数在不断缩小，月供金额会逐渐降低。以一个30万贷款为例，在25年的还款周期内，假设月利率为0.6%，按照等额本金还款方式来计算其月供金额，计算公式如下：
月供金额 = （300000 ÷ 25）+（300000-300000 × 1 ÷ 25）×0.6% = 1,200+1,170 = 2,370元
在等额本金还款方式下，逐月还款，每月偿还的本金占比都是一样的，每月还款总金额也较为透明，因此会有一定的流动性和财务操盘的优势。但其缺点在于，最初的还款月份里的月供金额较高，不利于借款人初期的流动性支配。
